El precio pactado entre comprador y vendedor no es el número final. Comisiones, honorarios de escribano e impuestos redefinen cuánto se paga y cuánto se cobra en una operación inmobiliaria en Punta del Este.
La brecha entre el precio pactado y el monto real
En Punta del Este, como en cualquier plaza inmobiliaria, el precio que figura en el cartel de venta rara vez coincide con el monto que efectivamente cambia de manos. Entre la oferta y la firma final se suman comisiones inmobiliarias, honorarios de escribano, el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, para el vendedor, el IRPF o el IRNR según su residencia fiscal. Sin embargo, estos costos rara vez se explicitan al momento de negociar, y tanto compradores como vendedores suelen descubrir la cifra real recién sobre el final del proceso.
Qué compone esa diferencia
La comisión inmobiliaria es, en general, el primer costo que ambas partes identifican: ronda el 3% más IVA del precio pactado, y suele dividirse entre comprador y vendedor. A eso se suman los honorarios del escribano, que en Uruguay rondan otro 3% más IVA a cargo del comprador, además del aporte a la Caja Notarial. El comprador también afronta el ITP, equivalente al 2% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor catastral. Del lado del vendedor, aparece el mismo ITP y, adicionalmente, el IRPF (si es residente fiscal) o el IRNR (si no lo es), calculado sobre la renta computable de la operación. Ninguno de estos conceptos es opcional, aunque su peso relativo varía según el método de cálculo elegido.
Un caso hipotético: una propiedad de USD 500.000
Para dimensionar el impacto, conviene un ejemplo ilustrativo. Supongamos una propiedad que se vende en USD 500.000, con comisión estándar del 3% más IVA y un vendedor residente fiscal en Uruguay que opta por el método ficto de IRPF. En ese escenario, el comprador termina pagando alrededor de USD 550.000 una vez sumadas comisión, honorarios y el ITP correspondiente. Del otro lado, el vendedor recibe un neto cercano a los USD 463.000, después de descontar su propia comisión, el ITP y el IRPF. Es decir: la diferencia entre el precio pactado y lo que efectivamente se paga o se cobra ronda el 10% del valor de la operación, un margen demasiado grande para calcularlo a ojo.
Una herramienta propia para despejar la cuenta
Frente a esta dispersión de variables, Modo Punta desarrolló una calculadora de gastos inmobiliarios de uso exclusivo para el mercado de Punta del Este. Con el precio de la operación como único dato obligatorio, la herramienta devuelve en un clic el desglose completo: cuánto paga el comprador y cuánto recibe el vendedor, discriminando comisiones, honorarios e impuestos. Además, contempla la residencia fiscal del vendedor y ofrece un modo avanzado para quienes necesiten precisión adicional, como el cálculo de IRPF por el método real en lugar del ficto. Así, tanto brokers como particulares pueden compartir una cifra confiable desde la primera conversación, en lugar de una estimación aproximada.
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