Um brasileiro pode comprar um imóvel em Punta del Este com os mesmos direitos de um cidadão uruguaio: a compra não exige residência, visto nem presença física no país. O que muda para quem compra do Brasil é a logística (procuração, remessa internacional, comprovação da origem dos recursos) e, do lado brasileiro, o que é preciso informar à Receita Federal e ao Banco Central depois da operação.
Documentos para comprar
- Passaporte válido. Segundo a Holafly, o RG também é aceito para cidadãos do Mercosul; vale confirmar com o escribano antes de viajar.
- Comprovante da origem dos recursos, que o escribano e o banco podem pedir.
- Dados pessoais completos, com endereço.
- Opcional: procuração a um profissional de confiança no Uruguai, para assinar sem viajar.
O escribano público é o profissional que, no Uruguai, conduz a operação e cumpre um papel equivalente ao do tabelião. Os honorários do escribano do comprador são pagos pelo comprador.
O processo em cinco etapas
- Busca e pré-seleção. Portais imobiliários e imobiliárias locais.
- Estudo de títulos. O escribano verifica o histórico do imóvel e seus ônus antes de qualquer pagamento.
- Boleto de reserva. Costuma exigir um sinal de 10% do preço e, em alguns casos, até 20%.
- Pagamento. Em geral em dólares, por transferência internacional; o banco pode pedir a comprovação da origem dos fundos.
- Escritura e registro. Pagam-se os impostos e o imóvel é registrado em nome do comprador.
O prazo habitual vai de 30 a 60 dias, e chega a 90 quando há financiamento.
Quanto custa comprar
As referências publicadas coincidem na ordem de grandeza. A base de cálculo do ITP deve ser confirmada pelo escribano.
| Item | Referência |
|---|---|
| ITP (imposto de transmissão) | 2% para o comprador e 2% para o vendedor (4% no total) |
| Escribano do comprador | 3% + IVA sobre o valor do imóvel |
| Imobiliária | 3% + IVA sobre o preço |
| Selos e registro | Cerca de 0,5% do valor |
| Ocupação e conexão | 2% a 4%, apenas em imóveis novos |
A Holafly recomenda reservar entre 8% e 12% sobre o preço para impostos, honorários e registro. A isso se somam o custo do câmbio e os tributos brasileiros sobre a remessa, que devem ser consultados com o banco.
O que declarar no Brasil
Quem é residente fiscal no Brasil deve informar os bens no exterior na declaração anual do IRPF. Além disso, quem tinha mais de US$ 1 milhão em ativos no exterior em 31 de dezembro deve entregar ao Banco Central a DCBE (Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior); os imóveis entram no cálculo. Na edição 2026 (ano-base 2025), o prazo foi de 15 de fevereiro a 5 de abril, e a multa por omissão é de 1% do valor sujeito à declaração, limitada a R$ 25.000. O calendário se repete a cada ano e deve ser conferido antes de cada exercício. O que é tributado no Brasil, e como, depende de cada caso: é uma consulta para um contador brasileiro.
Residência: o que a compra não resolve
Comprar não concede residência. Há dois trâmites distintos:
- Residência migratória. A residência temporária Mercosul é dirigida a nacionais dos países do bloco e dura até 2 anos, renovável uma vez por igual período. Documentos emitidos pelo Brasil são dispensados de apostila ou legalização. O trâmite custa 557,30 UI, segundo o portal oficial gub.uy.
- Residência fiscal. Obtém-se, entre outros critérios, com mais de 183 dias por ano no Uruguai, ou com um imóvel de mais de 3.500.000 UI (cerca de US$ 380.000 a 400.000, segundo a Nicolás de Modena) e pelo menos 60 dias por ano no país. Os novos residentes têm um regime de 11 anos sem IRPF sobre rendimentos de capital de fonte estrangeira, ou alíquota de 7%. Desde 2026 há condições adicionais de investimento para quem não obtém a residência pelos 183 dias.
Quem não é residente fiscal uruguaio paga IRNR de 10,5% sobre o valor bruto do aluguel do imóvel, segundo a Holafly. Para o quadro completo, veja o guia de residência fiscal no Uruguai.
Financiamento para não residentes
Os bancos locais costumam exigir residência fiscal e renda comprovada no Uruguai, com entrada de 30% a 40%. Segundo a Holafly, o HSBC financia até 60% para não residentes, com foco em compradores da Argentina e do Brasil. As condições mudam e devem ser confirmadas com cada banco.
Checklist antes de assinar
- Escribano próprio, que represente o comprador.
- Estudo de títulos concluído antes de pagar o sinal.
- Custos, base do ITP e despesas por escrito.
- Procuração limitada a esta operação, se assinar à distância.
- Origem dos recursos documentada.
- Consulta a um contador no Brasil sobre IRPF, DCBE e remessa.
- Em imóvel novo, confirmar as taxas de ocupação e conexão.
Mais contexto: o guia geral para comprar sendo estrangeiro, a nota sobre brasileiros em Punta del Este, as traduções oficiais espanhol–português em Maldonado e os preços de chácaras em Maldonado.
Fontes consultadas em 2/11/2026: Holafly, gub.uy (residência temporária Mercosul), P&R Advogados (DCBE) e Nicolás de Modena. Esta nota é informativa e não substitui a orientação de um escribano nem de um contador.
