Um estrangeiro pode comprar uma casa em Punta del Este com os mesmos direitos de um cidadão uruguaio: não há exigência de residência, visto ou presença física para a compra. O que muda para o comprador do exterior é a logística (procuração, transferência internacional, comprovação da origem dos recursos) e a necessidade de um escribano (tabelião) de confiança que revise o título antes de qualquer pagamento.
O que não muda para o comprador estrangeiro
Segundo o Global Property Guide (atualizado em outubro de 2024), não há limites quanto aos tipos de imóvel que os estrangeiros podem comprar. As únicas exceções são grandes propriedades rurais e terras próximas a fronteiras e reservatórios, o que não descreve a costa de Maldonado. Na prática, os documentos exigidos são passaporte válido, comprovação da origem dos recursos e endereço no país de origem; não é necessário documento uruguaio nem conta bancária local, embora abrir uma costume simplificar os pagamentos.
O processo em cinco etapas
- Busca e pré-seleção. Portais, imobiliárias e visitas virtuais. Em La Barra, Manantiales e José Ignacio, por exemplo, convém comparar pelo número de matrícula (padrón) e não apenas pelo bairro, porque dois lotes vizinhos podem ter regras de construção diferentes.
- Estudo de títulos. Primeiro, o escribano consulta o Registro de Propriedade para confirmar o proprietário, eventuais ônus, hipotecas ou embargos e a autoridade do vendedor para vender. Esta etapa deve ocorrer antes de assinar ou de pagar um sinal.
- Contrato de reserva (boleto de reserva) ou promessa de compra e venda. Este documento fixa o preço, as condições de pagamento e o prazo para a escritura. Um sinal de 10% é comum, às vezes de até 20%. Após a assinatura, obriga as duas partes.
- Pagamento. O pagamento costuma ser feito em dólares americanos, por transferência internacional, com documentação da origem dos recursos.
- Escritura e registro. Por fim, a escritura é assinada perante o escribano, os impostos são pagos e o imóvel é registrado em nome do comprador. A partir da reserva, o prazo habitual é de 30 a 60 dias, e de até 90 com financiamento bancário.
Quanto custa comprar: despesas da operação
As referências publicadas coincidem na ordem de grandeza: entre 8% e 10% do preço por conta do comprador, percentual que pode subir em imóveis novos por causa das taxas de ocupação e conexão (2% a 4%).
| Item | Referência | Quem paga |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão patrimonial (ITP) | 4% no total (2% + 2%) | Comprador 2%, vendedor 2% |
| Honorários do escribano | Cerca de 3% + IVA | Em geral, o comprador |
| Comissão da imobiliária | 3% + IVA por parte | Conforme combinado com a imobiliária |
| Selos e registro | Cerca de 0,5% | Comprador |
| Ocupação e conexão (apenas imóveis novos) | 2% a 4% | Comprador |
Por exemplo, em um imóvel de USD 300.000, o comprador deve reservar entre USD 24.000 e USD 30.000 além do preço. Os honorários notariais são apenas indicativos, por isso convém pedir um orçamento por escrito antes de assinar a reserva.
O que revisar antes de assinar
- Titularidade e ônus: certidões registrais atualizadas e confirmação de que não há embargos nem hipotecas.
- Matrícula e plantas: se o que foi construído coincide com o que é permitido. Nas casas ampliadas sem licença, porém, a regularização fica por conta do comprador.
- Dívidas pendentes: imposto predial (Contribución Inmobiliaria), imposto de educação primária (Impuesto de Primaria), taxas municipais e despesas de condomínio.
- Serviços: em vários bairros de Manantiales e José Ignacio, o esgoto é por fossa séptica e a água pode vir de poço, portanto convém verificar o estado e o custo da ligação à rede.
- Regras do condomínio ou loteamento fechado: restrições de uso, aluguel de temporada e obras.
- Quem vende: se o vendedor atua por procuração ou por meio de uma empresa, é preciso revisar a validade e o alcance.
Comprar do exterior
A compra pode ser concluída sem viajar, por meio de uma procuração notarial a favor de um profissional no Uruguai, que assina a reserva e a escritura em nome do comprador. É um caminho comum para compradores da Argentina, do Brasil, da Europa e dos Estados Unidos, em geral combinado com visitas virtuais. O ponto central é escolher bem o procurador e limitar a procuração à operação específica.
Depois da compra
O proprietário paga todo ano o imposto predial e o imposto de educação primária, com alíquotas que dependem do valor cadastral e do departamento. Além disso, comprar um imóvel não torna ninguém residente fiscal uruguaio por si só: é uma decisão à parte, com regras próprias, explicada em Residência fiscal no Uruguai: o que diz a DGI e no guia 2026 de residência fiscal para compradores estrangeiros. Quem pensa em se mudar encontrará o panorama completo no guia para se mudar ao Uruguai a partir da Alemanha (em inglês) e no guia de custo de vida durante o ano todo. E, se a busca é por terrenos rurais, os preços e usos são comparados em chácaras à venda em Maldonado: regiões e preço por hectare.
Fontes: Global Property Guide, guia de compra no Uruguai (outubro de 2024); Holafly, guia para comprar uma casa no Uruguai; Nicolás de Modena, guia passo a passo para estrangeiros. Os valores são referências de mercado consultadas em 27 de outubro de 2026 e devem ser confirmados com um escribano antes de qualquer operação.
