Un extranjero puede comprar una casa en Punta del Este con los mismos derechos que un ciudadano uruguayo: no se exige residencia, visa ni presencia física para la compra. Lo que cambia para el comprador del exterior es la logística (poder, transferencia internacional, documentación del origen de los fondos) y la necesidad de un escribano de confianza que revise el título antes de que se mueva dinero.
Lo que no cambia para el comprador extranjero
Según Global Property Guide (actualizado en octubre de 2024), no hay límites para los tipos de propiedad que pueden comprar los extranjeros. Las únicas excepciones son los grandes establecimientos rurales y las tierras cercanas a fronteras y embalses, algo que no describe la costa de Maldonado. En la práctica, los documentos que se piden son pasaporte vigente, comprobante del origen de los fondos y domicilio en el país de residencia; no hace falta cédula uruguaya ni cuenta bancaria local, aunque abrir una suele simplificar los pagos.
El proceso en cinco pasos
- Búsqueda y preselección. Portales, inmobiliarias y recorridos virtuales. En La Barra, Manantiales y José Ignacio, por ejemplo, conviene comparar por número de padrón y no solo por barrio, porque dos terrenos linderos pueden tener normas de construcción distintas.
- Estudio de títulos. Primero, el escribano consulta el Registro de la Propiedad para confirmar el titular, los gravámenes, hipotecas o embargos, y la facultad del vendedor para vender. Este paso debe hacerse antes de firmar o de pagar una seña.
- Boleto de reserva o promesa de compraventa. Este documento fija el precio, las condiciones de pago y el plazo para la escritura. Es habitual una seña del 10 %, a veces hasta el 20 %. Tras la firma, obliga a ambas partes.
- Pago. El pago suele hacerse en dólares estadounidenses por transferencia internacional, con documentación del origen de los fondos.
- Escritura e inscripción. Finalmente, la escritura se firma ante el escribano, se liquidan los impuestos y la propiedad se inscribe a nombre del comprador. Desde la reserva, el plazo habitual es de 30 a 60 días, y de hasta 90 si hay financiación bancaria.
Cuánto cuesta comprar: gastos de la operación
Las referencias publicadas coinciden en el orden de magnitud: entre 8 % y 10 % del precio del lado del comprador, porcentaje que puede subir en obra nueva por los gastos de ocupación y conexión (2 % a 4 %).
| Concepto | Referencia | Quién paga |
|---|---|---|
| Impuesto a las transmisiones patrimoniales (ITP) | 4 % en total (2 % + 2 %) | Comprador 2 %, vendedor 2 % |
| Honorarios del escribano | Alrededor de 3 % + IVA | Generalmente el comprador |
| Comisión inmobiliaria | 3 % + IVA por parte | Según lo acordado con la inmobiliaria |
| Timbres y registro | Alrededor de 0,5 % | Comprador |
| Ocupación y conexión (solo obra nueva) | 2 % a 4 % | Comprador |
Por ejemplo, en una propiedad de USD 300.000, el comprador debería presupuestar entre USD 24.000 y USD 30.000 adicionales al precio. Los honorarios notariales son orientativos, así que conviene pedir un presupuesto por escrito antes de firmar la reserva.
Qué revisar antes de firmar
- Titularidad y gravámenes: certificados registrales vigentes y confirmación de que no hay embargos ni hipotecas.
- Padrón y planos: que lo construido coincida con lo permitido. En las casas ampliadas sin permiso, sin embargo, la regularización queda a cargo del comprador.
- Deudas pendientes: Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, tributos municipales y gastos comunes en los condominios.
- Servicios: en varios barrios de Manantiales y José Ignacio el saneamiento es por fosa séptica y el agua puede venir de una perforación, por lo que conviene revisar el estado y el costo de conectarse a la red.
- Reglas del condominio o barrio cerrado: restricciones de uso, alquileres temporarios y obras.
- Quién vende: si el vendedor actúa mediante poder o a través de una sociedad, hay que revisar su validez y alcance.
Comprar desde el exterior
La compra puede concretarse sin viajar, mediante un poder notarial a favor de un profesional en Uruguay, que firma la reserva y la escritura en nombre del comprador. Es una vía habitual para compradores de Argentina, Brasil, Europa y Estados Unidos, por lo general combinada con visitas virtuales. Lo central es elegir bien al apoderado y limitar el poder a la operación concreta.
Después de la compra
El propietario paga cada año la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, con tasas que dependen del valor catastral y del departamento. Además, comprar una propiedad no convierte por sí solo en residente fiscal uruguayo: es una decisión aparte, con reglas propias, que se explica en Residencia fiscal en Uruguay: qué dice la DGI y en la guía 2026 de residencia fiscal para compradores extranjeros. Quienes piensen mudarse encontrarán el panorama completo en la guía para mudarse a Uruguay desde Alemania (en inglés) y en la guía de costo de vida todo el año. Y si la búsqueda es de campo, los precios y usos se comparan en chacras en venta en Maldonado: zonas y precio por hectárea.
Fuentes: Global Property Guide, guía de compra en Uruguay (octubre de 2024); Holafly, guía para comprar una casa en Uruguay; Nicolás de Modena, guía paso a paso para extranjeros. Las cifras son referencias de mercado consultadas el 27 de octubre de 2026 y deben confirmarse con un escribano antes de operar.
